모아타운 선정지역 서울 도시정비의 미래를 보다

모아타운 선정지역 서울 도시정비의 미래를 보다

서울의 주거정책이 빠르게 변화하고 있는 가운데, **‘모아타운(MOA-Town)’**이 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다. 특히 선정지역(노후주거지 중 도시정비가 우선 필요한 구역)을 중심으로 한 모아타운 지정은 단순한 주거개선 사업을 넘어, 지역 전체의 인프라와 삶의 질을 획기적으로 개선할 수 있는 도시재생+재개발의 하이브리드 모델로 주목받고 있습니다.

 

모아타운이란?

‘모아타운’은 여러 개의 소규모 주거지를 하나의 통합 구역으로 묶어 체계적으로 정비하는 서울시의 정책입니다. 기존의 소규모 주택정비사업이 단독 필지 단위의 재개발에 머물렀다면, 모아타운은 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 공공소규모정비사업 등을 유기적으로 연결해 단지형 정비로 확장시킵니다. 이로써 학교, 공원, 도로, 생활 SOC 등을 포함한 생활권 중심 개발이 가능해졌습니다.

왜 선정지역이 중요한가?

모아타운은 아무 지역에서나 시행되는 것이 아닙니다. 선정기준은 크게 3가지입니다.

1. 노후도 : 건축물의 절반 이상이 30년 이상 노후되었을 것
2. 주민 참여 의지 : 정비사업에 대한 주민 동의와 참여율
3. 생활 인프라 부족 : 공원, 도로, 상하수도 등의 기반시설이 부족한 지역

이 조건을 충족하면 해당 지역은 **‘선적지역’**으로 지정되며, 이후 모아타운으로 편입됩니다.
서울시는 선적지역을 기반으로 연차별 모아타운 계획을 수립하고 있으며, 지정된 지역은 도시관리계획이 우선 검토되고 정비기본계획에도 반영됩니다. 이는 곧, 해당 지역의 개발 가능성과 공공 지원의 우선순위가 높아진다는 것을 의미합니다.

 

선정지역 지정 시 기대되는 변화

• 집값 상승 효과 : 기대감 반영으로 실거래가 및 호가 상승
• 인프라 개선 : 도로 확장, 주차장 확보, 공원 조성 등
• 정비 속도 증가 : 공공이 개입하면서 인허가와 설계가 신속해짐
• 소형주택 밀집지역 탈피 : 실수요자가 원하는 중대형 주택 공급 가능

실제로 일부 선적지역은 지정 직후 투자자와 실수요자의 수요가 빠르게 유입되며 단기 시세 상승을 기록하기도 했습니다.

 

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화곡4동, 개발의 기로에 선 금싸라기 땅

서울에서 ‘개발 가능성이 높은 지역’을 묻는다면, 빠지지 않고 언급되는 곳이 바로 강서구 화곡4동입니다.
화곡4동은 오래된 다세대·다가구 밀집지역이자, 교통과 생활 인프라가 엇갈리는 도시환경의 미스매치가 존재하는 곳입니다. 그러나 이 불균형이 바로 개발의 신호탄이 될 수 있다는 점에서 눈여겨볼 필요가 있습니다.

왜 화곡4동인가?

• 목동 학군과 인접 : 우수한 교육환경과 연결
• 강서구청, 등촌역, 까치산역 생활권
• 노후주택 밀집지역 → 모아타운 선적지역 후보지로 적합
• 대규모 주차난, 협소한 도로 등 도시계획 개선 가능성 큼

화곡4동은 최근 부동산 커뮤니티에서 모아타운 선적지역 예비 후보지로 자주 언급되고 있으며,
실제로 서울시에서도 강서구 전역을 대상으로 재정비 촉진구역 확대 검토 중입니다.
또한, 인근 화곡1동과 3동 일부가 모아타운 및 소규모 정비구역으로 지정되면서 화곡4동도 수혜 가능성이 매우 높습니다.

 

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결론

모아타운 선적지역 지정은 단순한 리모델링이나 주거환경 개선이 아닌, 도시 구조 자체를 바꾸는 시작점입니다.
그리고 그 가능성이 가장 유력한 지역 중 하나가 바로 화곡4동입니다.

이제는 단순히 현재의 모습이 아닌, 10년 뒤 가치가 오를 동네에 먼저 들어가는 것이 현명한 투자입니다.
**화곡4동은 지금이 정보를 선점하고 매수를 고려해볼만한 ‘타이밍’**일 수 있습니다.